フラット35の金利が3%超えに!「不動産屋に聞いた話」を振り返る【2026年6月最新】
2026年6月、フラット35の金利がついに3%を超えました。現行制度になった2017年以降、初めてのことです。実はこのブログでは以前、フラット35の金利が上昇していた時期に、付き合いのある不動産屋さんに理由を聞いてみたことがありました。当時の話を振り返りながら、2026年6月時点での金利上昇の理由を整理してみます。
かつて不動産屋に聞いた「金利上昇の理由」
以前、固定金利が上昇したというニュースを見て、付き合いのある不動産屋さんに理由を聞いてみたことがあります。フラット35は固定金利の住宅ローン商品なので、固定金利が上がればフラット35の金利も連動して上がります。返ってきた答えは、こんな一言でした。
「アメリカの影響です。トランプさんの影響ですね」
不動産屋談
あまり深くは教えてもらえなかったので、自分でも調べてみました。すると、やはり「アメリカの金利が上昇した結果、日本の長期金利もそれに追従している」というニュースが多くヒットしました。当時は「そんなに単純にアメリカの影響を受けるものか」と半信半疑でしたが、振り返ってみると、日本の固定金利が海外の金利動向や政治情勢に左右されるという構図そのものは、今も変わっていないようです。
参考:住宅ローン金利の上昇か。次期米国大統領トランプの政策失敗に期待?
【2026年6月】フラット35金利、現行制度開始後初の3%超え
そして時は流れて2026年。フラット35の最も多い金利は、直近3ヶ月で次のように推移しています。
- 2026年4月:2.39%
- 2026年5月:2.71%
- 2026年6月:3.21%(前月比+0.5%)
2017年に現行制度がスタートして以来、初めて3%を超えたとのことです。当時「いつかは下がるだろう」と気軽に構えていましたが、まさかここまで上がるとは思っていませんでした。
なぜここまで急上昇したのか
長期金利(10年国債)の上昇
フラット35のような固定金利は、10年もの国債の利回りに連動する傾向があります。2024年10月時点では1.1%程度だった10年国債の金利が、2026年5月末には2.6%台まで上昇しました。中東情勢の長期化や原油価格の高騰によるインフレ警戒が、長期金利を押し上げる要因になっているといわれています。
日銀の政策金利引き上げ
日本銀行は2025年12月の金融政策決定会合で、政策金利をさらに引き上げて0.75%とすることを発表しました。いわゆる「金利のある世界」への移行が進んでおり、住宅ローンの固定金利・変動金利の両方に影響が及んでいます。
「逆ザヤ」解消のための適正化
フラット35を運営する住宅金融支援機構は、資金調達コストである「機構債の利率」をもとに貸出金利を決めています。2025年6月以降、この調達コストが貸出金利を上回る「逆ザヤ」状態が続いており、2026年6月の金利上昇は、この逆ザヤを解消して健全な運営コストを確保するための調整という側面もあるようです。
「待てば下がる」とは限らない時代に
金利には波があり、上がれば下がるというのは自然な動きだと思います。しかし、いつ下がるかわからない波(それも年単位の話)を、悠長に待っていられるほど気楽な人ばかりではありません。
2017年当時は「アメリカの影響でいずれ落ち着くだろう」というくらいの感覚でしたが、2026年現在は、日本国内の金融政策そのものが「金利のある世界」へと舵を切っており、以前のように低金利に戻ることを前提に計画を立てるのは難しくなっています。固定金利と変動金利のどちらを選ぶか、頭金や返済計画をどう設計するかは、これまで以上に慎重に検討する必要がありそうです。住宅購入のタイミングは、結局のところ「運の要素」も大きいというのが、改めての実感です。
まとめ
2026年6月、フラット35の金利は現行制度開始以来初めて3%を超えました。背景には、長期金利の上昇、日銀の政策金利引き上げ、住宅金融支援機構の資金調達コストの適正化など、複数の要因が重なっています。2017年当時に不動産屋さんから聞いた「アメリカの影響」という話は単純すぎる説明ではありましたが、「日本の住宅ローン金利は海外情勢や金融政策の影響を強く受ける」という構図自体は、今も変わっていないと感じます。
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