住宅ローンの金利は複利計算|単純計算との違いとシミュレーションで総返済額を確認する方法
住宅ローンの金利について、計算方法が複雑で専門用語も多く、理解するのを諦めたくなったことはないでしょうか。結論からいうと、計算の仕組みをすべて理解する必要はありません。ただし「金利は複利で計算される」ということと、「シミュレーションを使って総返済額を把握しておく」ことだけは押さえておきたいポイントです。実際に住宅ローンを返済していくのは自分自身なので、不動産屋に任せきりにせず、最低限の金額感だけは自分の目で確認しておきましょう。
目次
住宅ローンの金利の基本は、借金の基本
そもそも住宅ローンとは何かというと、要するに借金です。借金をすれば利息が発生し、借りた金額よりも多い金額を返済する必要があります。ここまでは多くの方にとって一般常識の範囲だと思います。問題は、その「利息分」が具体的にいくらになるのか、というところです。
住宅ローン金利は固定金利と変動金利の2種類
具体的な数字があったほうがイメージしやすいので、私たち夫婦が借入できる上限の目安として提示された3,480万円を例に考えてみます。このとき、固定金利と変動金利、それぞれの金利が一緒に提示されました。
住宅ローンの金利には、返済終了まで金利が変わらない「固定金利」と、市場の動向に応じて返済中に金利が見直される「変動金利」の2種類があり、どちらを選ぶかは契約者自身が決められます。多くの人がここで悩むのが、固定と変動のどちらが得になるかという点です。私の場合は意外とすんなり決まり、現段階では固定金利を選ぶ方向で考えています。変動金利を選ばなかった理由については、別の記事で詳しくお伝えします。
「金利×年数」の単純計算ではダメな理由
当時、私たちが提示された固定金利は年1.4%でした。ここで数字が出そろったので、私は次のように計算してみました。
- 3,480万円 × 金利1.4% = 48万7,200円(1年分の金利)
- 48万7,200円 × 35年(ローン期間) = 1,705万2,000円(金利の総額)
- 3,480万円 + 1,705万2,000円 = 5,185万2,000円(総返済額)
「金利1.4%を35年分かければ金利の総額になる」という、ごくシンプルな計算です。しかし、これは完全に間違った計算方法でした。住宅ローンの返済では、毎月の返済によって元金が少しずつ減っていくため、利息は「常に減っていく残高」に対してかかります。この残高に応じて利息を計算していく方式を「複利計算」と呼び、単純な掛け算では実際の金利負担は出せないのです。
複利計算は理解しなくてもいい、シミュレーションを使おう
複利計算の仕組みそのものは、正直なところかなり複雑です。私自身、計算式を理解するのは早々に諦めました。ファイナンシャルプランナーになりたいわけではなく、マイホーム購入に必要な範囲で「結果」さえ分かればいいからです。
幸い、住宅金融支援機構の「フラット35」をはじめ、ネット上には住宅ローンの返済額をシミュレーションできるサービスが数多くあります。借入額・金利・返済期間を入力するだけで、毎月の返済額や総返済額、利息の総額を自動で計算してくれます。
当時、私たちの条件でシミュレーションした結果、総返済額は約4,404万円(毎月の返済額は約10.5万円)という結果でした。先ほどの単純計算よりは少ない金額でしたが、それでも借入額3,480万円に対して、利息分だけで900万円以上が上乗せされる計算になり、改めて金利の重みを実感しました。
なお、住宅ローンの金利は経済情勢によって大きく変動します。2026年現在は、フラット35をはじめ各金融機関の固定金利が上昇傾向にあり、変動金利との金利差も過去最大級に広がっているといわれています。これから住宅ローンを検討する方は、上記のような過去の金利水準をそのまま参考にするのではなく、必ず最新の金利でシミュレーションし直すようにしてください。
理解より大切なのは「金額を把握する」こと
ここまでの内容を整理すると、押さえておきたいポイントは次の3つです。
- 住宅ローンを利用すると、借りた金額に加えて金利分も支払う必要がある
- 金利には固定金利と変動金利の2種類があり、どちらを選ぶかで総返済額が変わる
- 正確な金利分・総返済額は複利計算が必要なので、計算シミュレーションサービスを利用する
計算方法そのものを理解できなくても、「結局いくら払うことになるのか」という金額だけは、シミュレーションを使って自分の目で確認しておきましょう。実際に支払う金額の内訳をうやむやにしないことが、安心して返済を続けていくための第一歩になります。住宅ローンの金利についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
まとめ
住宅ローンの金利は「借入額×金利×年数」のような単純計算ではなく、減っていく残高に対して利息がかかる複利計算で決まります。仕組みを完全に理解する必要はありませんが、シミュレーションサービスを使って総返済額や毎月の返済額を必ず確認し、自分が将来支払う金額をきちんと把握しておきましょう。
