飲食店の原状回復義務とは?スケルトン戻し・居抜きの違いとトラブル回避法を解説
飲食店の物件を退去・移転するとき、最後に大きな出費としてのしかかってくるのが「原状回復工事」です。住居用の賃貸物件であれば経年劣化分はオーナー負担となるのが一般的ですが、飲食店などの事業用物件では、内装や設備をすべて撤去した「スケルトン状態」に戻すことが原則となっており、費用も高額になりがちです。この記事では、飲食店の原状回復義務の考え方と、トラブルを避けるためのポイントを解説します。
目次
原状回復とは
「原状回復」とは、借りていた物件を退去するときに、借主が部屋や店舗を契約時の状態に戻すことを指します。改正民法第621条でも、賃借人は通常損耗・経年変化を除いて原状回復義務を負うことが明文化されています。
居住用の賃貸物件の場合、「畳が日焼けで色褪せた」「壁紙が経年で変色した」といった通常の使用に伴う劣化や損耗については、オーナー側の負担とされるのが一般的です。敷金や家賃の中にあらかじめ修繕費が織り込まれているケースも多く、その範囲で原状回復工事が行われます。
ところが、飲食店などの事業用物件になると話が変わってきます。次の項目で、その違いを見ていきましょう。
飲食店と住居用物件の違い-なぜスケルトン戻しが必要なのか
飲食店用の物件で結ぶ賃貸借契約は事業用のものであり、居住用の契約とは前提が異なります。居住用物件は、どんな人が住んでも生活スタイルに大きな差は出ず、損耗の程度もある程度想定の範囲内に収まります。
一方、事業用物件は業種によって店内のつくりが大きく異なります。同じ飲食店でも、イタリアンと中華料理店では厨房設備や内装の仕様がまったく違います。あるイタリアンの店が退去したあとに中華料理店が入居する場合、前のテナントの内装はそのままでは使えず、むしろ邪魔になってしまいます。そのため、事業用物件では退去時に内装・設備をすべて撤去し、何もない「スケルトン」状態に戻す「スケルトン戻し」が原状回復工事の基本となっているのです。
「原状」の考え方でトラブルになりやすいケース
原状回復で最も注意したいのが、「原状」とはどの状態を指すのか、という認識のズレです。これがオーナーと食い違うと、退去時の大きなトラブルにつながります。
典型的なのが「居抜き物件」を借りていた場合です。居抜き物件とは、前のテナントが使っていた内装や厨房設備が残された状態の物件のことで、近年は開業コストを抑えられることから人気が高まっています。しかし、居抜きで入居した借主は「自分が手を加えていない設備は、そのまま残して退去しても良いはず」と考えてしまいがちです。
ところがオーナー側は、契約時点での「原状」をスケルトン状態と捉えていることが多く、前のテナントから引き継いだ設備も含めてすべて撤去するよう求めてくるケースがあります。契約内容によっては、自分が設置していない設備の撤去費用まで負担しなければならない可能性もあるため、入居時点で「原状」がどの状態を指すのか、契約書で必ず確認しておく必要があります。
原状回復工事の進め方で気をつけたいこと
原状回復工事を誰が・どのように行うかも、契約書で確認しておくべきポイントです。費用を抑えるために知り合いの業者に依頼したいと思っても、オーナーの承諾がなければ、その業者に発注できないケースが一般的です。
また、複数のテナントが入るビルなどでは、他の入居者への影響を考慮して、工事を行える時間帯が深夜や土日に限定され、工期が長引いてしまうこともあります。こうした条件は、貸主側に有利な内容になっていることが多いため、契約前にどこまで制約があるのかを把握しておくことが大切です。
原状回復トラブルを避けるためにできること
原状回復にかかる費用は、業態によって坪あたり数万円〜10万円程度が目安とされており、店舗の規模によっては大きな負担になります。退去時にあわてないために、以下のような対策を意識しておきましょう。
- 契約時に賃貸借契約書をしっかり読み込み、原状回復に関する条項・特約の内容を確認する
- 「原状」がどの状態(契約時の状態かスケルトン状態か)を指すのか、入居時点で書面で明確にしておく
- 退去時にスケルトン戻しの負担が大きい場合は、内装・設備を残したまま次のテナントに引き継ぐ「居抜き売却」も選択肢として検討する
- オーナーと普段から良好なコミュニケーションを取り、退去時の交渉をしやすい関係を築いておく
これから飲食店を開業しようというときは、出店のことで頭がいっぱいになり、退去時のことまで意識が回らないものです。しかし、契約のスタート時点で原状回復について理解しておくことが、結果的に退去時の余計な出費やトラブルを防ぐことにつながります。開業準備の段階で押さえておきたいポイントについては、以下の記事もあわせてご覧ください。
まとめ
飲食店などの事業用物件では、退去時にスケルトン状態へ戻す原状回復が原則となり、居住用物件に比べて費用も負担も大きくなりがちです。特に居抜き物件で入居した場合は、「原状」の認識がオーナーとずれやすいため注意が必要です。契約時に契約書の内容をしっかり確認し、原状回復に関する特約や工事の進め方を把握しておくことが、移転・退去時のトラブルを防ぐ最も確実な方法です。
