マイホーム購入ブログ

内覧ポイント-一戸建てを内覧して気付いた7つのCheckpoint

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一戸建て物件を内覧するのは今回が2回目です。
前回と同様に、1日で3件の一戸建て物件を見させてもらいました。
今回、内覧するにあたって、いくつかのポイントに注目したことで、前回より有意義な内覧になりました。
我が家と同じように、一戸建て住宅を購入予定で、これから内覧を予定している方には、参考となると思います。

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内覧では「自分の目と耳を信じて」ポイントをチェックする

今回、内覧させていただいたのは、中古一戸建てが2件と新築一戸建てが1件です。
前回と同じ不動産屋さんに案内していただきました。14:00に待合わせて、19:00までかかりました。
住宅ローン関係の打ち合わせが1時間強、移動時間が40分程度あったので、実質の内覧に要した時間は、3時間程度だと思います。

中古一戸建て物件は、内覧時に現在お住まいの方が立ち会われるケースがあります。前回、中古一戸建て物件を内覧した際には、どちらの中古物件も立ち会っていただきました。
実際にお住まいの方とお話しする機会があると、住み心地はどうか、周辺環境は良好か、など、色々と情報を聞くことが出来ます。
また、家具が入った状態で室内を見ることになるので、生活感も肌で感じることが出来るでしょう。

反面、思う存分隅々まで見ることが出来るかというと、難しい面があります。やはり、目の前に持ち主がいらっしゃると、内覧する方も遠慮してしまうものなので。

今回の中古一戸建て物件は、2件とも売主の住人の方はいらっしゃいませんでした。室内家具もなく、売主側の不動産屋もおりません。
新築一戸建て物件を見るのと同じ感覚で、気軽に内覧させていただきました。そのため、隅々まで遠慮なくチェックすることが出来ました。

我が家では、ネットに掲載されている気になる物件を、担当していただいている不動産屋さんへお伝えして、内覧の予定を立てています。
ネットの情報というのは、写真を含めてメリットしか掲載されていないものです。(と、思っています)

内装写真がとても綺麗に撮影されていたので、興味を惹かれたのは確かです。
しかし、今回内覧する際には、自分の目と耳で見聞きしたことを信じて、ポイントをチェックしようと心がけました。
住人の方とお話しすると参考になるのはなるのですが、極端な話、嘘をつかれても見破ることはできません。
そういう意味で、今回の内覧物件はすべて私たちだけでポイントをチェックすることが出来たので、まさにうってつけでした。

※ちなみに、住人の有無を、内覧する私たち側から指定することはできません。しかし、仲介の不動産屋へ事前に確認することはできると思います。

リフォーム済みのキレイな内装に惑わされない

最初に内覧した不動産は、中古の一戸建て物件です。
簡単にスペックを書くと以下の通り。

  • 中古一戸建て
  • 価格:2480万円
  • 築年数:25年
  • 間取り:4LDK
  • 最寄駅徒歩:20分
  • 立地:横浜市

今回、一番見たい物件でした。
なぜならネットで見た内装写真がとても綺麗だったからです。

内覧して自分で確認して思いましたが、リフォーム済みだとものすごく印象が良くなります。
もちろん、新築とは違うのですが、比べてもそれほど引けを取りません。
案内してくれた不動産屋さんの話では、これほどきれいにするには300万円ほどリフォーム費用が掛かったのではないか、ということです。

リフォームに関しては、売主側が行うこともあれば、買ってから買主が行う場合もあります。
そして、売主側がリフォームを行った場合、その費用分を売値に反映できるかと言えば、必ずしもそうではないようです。

例えば、この物件の場合、築25年と築年数が結構経っているので、リフォームしないとそもそも売れないので、するしかないのだとか。
売主さんは大変だと思いますが、買い手となる私たちには喜ばしいことです。

内覧ポイント001
追加リフォームの可能性を探る

ただ、一部だけきれいにリフォームされていると、逆に手付かずの部分が結構目立つのも事実です。
この中古一戸建て物件の場合、玄関ドア、窓枠、ベランダ、敷地周りの柵がそのままだったのですが、結構老朽化が進んでいました。
特にベランダと敷地周りの柵は、ごっそりすべて取り換える必要がありました。
なぜなら、この物件は崖の上に建っている物件だったからです。

ベランダから下をのぞくと、はるか下に建つ家の屋根を見下すほどで、あまりの高さに下腹部がキュッとしました。20メートルはあったと思います。
それなのにベランダは、ちょっと歩くだけでギシギシと嫌な音を立てます。

我が家には、激しく動き回る2歳の男の子がおりますので、もしこの物件に住むことになったときには高くて頑丈なベランダと柵が必須になると思いました。

ここまでのリフォームをすると100~200万円くらいはするのではないかというのが、不動産屋さんの意見です。

また、耐震については、築年数からも新耐震基準で建てられていると思うので、一応は安心だと考えます。

1981年6月1日に施行された改正建築基準法では、それ以前の耐震基準から大幅な見直しが図られました。具体的には、震度6~7クラスの大地震でも建物が倒壊せず、少なくとも人命を損なわないような強度が必要とされ、現在の住宅もその性能がベース。

引用元:http://www.o-uccino.jp/chuko/sp/lifestyle/column010.cfm

ただし、構造部分のリフォームはなにもされていない手付かずとのこと。
シロアリや雨漏りの不安は残るので、ホームインスペクションなどの検査は必須だと思います。

もし、これらの住宅検査で問題が見つかった場合はリフォーム費用も跳ね上がると思うので、そうなると予算的に手が出なくなるでしょう。

中古一戸建ての購入を検討する場合、多かれ少なかれリフォーム費用は掛かると思います。その費用も大切なチェックポイントの一つです。

内覧ポイント002
住環境をチェック!根強い地元住民たちと暮らしていけるか

内覧した中古一戸建て物件は急坂の途中にある住居です。
急坂については事前情報で聞いていたので、不安要素の一つでしたが、いざ歩いて登ってみるとそれほどでもないことがわかりました。

実際に歩いてわかったことは他にもあります。
それは、実際に近所に住んでいるのは、どういう人たちなのか、ということです。
いわゆる住環境について、私たち家族とマッチするのかどうかを判断することは、家探しの大事なチェックポイントとなります。

その日は偶然、内覧した一戸建て物件のお隣さんが、ご自宅の駐車場に停めた車のメンテナンスをしていました。やけに車高が低い車だったことと、サーファー風の外見がちょっと気になりました。

また、周辺地域を散歩してみると、昔から建っているだろう住宅が多いことにも気付きました。
不動産屋さんに聞くと確かにこの地域には、昔から住んでいる根強い地元住民の方が多いといいます。

別に、これらのことが悪いというのではありません。
しかし、自分たちとあまりにもかけ離れた生活スタイルの方たちが住む地域へ、わざわざ好んで住むこともないでしょう。
この住環境のミスマッチを差し引いても魅力ある物件があれば別ですが。

極めつけは、近所に子供が少ない点です。
今回のマイホーム購入の大きな動機の一つが、子育てのしやすい環境への引っ越しでした。
その観点からも、移り住む地域には、同じような子育て世代が多い方が、何かと都合が良いと思っていたので、ちょっと理想とズレるな、というのが正直な感想です。

新築一戸建ての内覧はテンションが上がります

次に案内してもらった内覧物件は新築一戸建てとなります。
スペックは下記を参照ください。

  • 新築一戸建て
  • 価格:2680万円
  • 築年数:新築
  • 間取り:3LDK
  • 最寄駅徒歩:21分
  • 立地:横浜市

新築一戸建てを内覧するときは、中古と比べてテンションが上がります。
中古一戸建てには多くのメリットがあると頭ではわかっていても、やはり本心では新築を求めているということでしょうか。

12月ということで早々に日も暮れてしまい、暗闇の中での内覧となりました。
現地に到着すると、別の内覧希望の先客がいたので、私たちとバッティングするという珍しい事態になりました。ちょうど入れ違いとなったので、特に問題なくスムーズに内覧することが出来ました。

やはり、新築は人気があるから競争率が高いのかな、と思いましたが、妻曰く、たまたまだよ、とのこと。まあ、そうでしょうね。。。

内覧ポイント003
但し書き道路とは?図面の備考もチェック

建物の前が駐車スペースになっているので、車で案内してくれた不動産屋さんは、そこへ車を停めました。
結構、建物に幅寄せて駐車をされたので、少し降りづらかった印象がありました。

地面をよく見ると、アスファルトの色がある部分から違っていて、区切られている様相です。
聞くと、車は建物奥側のアスファルト部分に停める必要があり、例え建物に接している道路だとしても色の違うアスファルト部分には車を停められないといいます。

今回売りに出されている土地・建物の範囲外であり、所有権は他者にあるとのことでした。

確認のため、物件資料を読むと「再建築時43条但書の許可要」と備考欄に書かれていました。

再建築時43条但書の許可要について調べると、ちょっと面倒そうですね。少なくともメリットではないようです。

その土地が、建築基準法上で道路として認められた道路に接していないので、本来ならば建築ができない土地になりますが、「43条但し書き許可」という許可を取れば建築できるということです。ただし色々と条件がありますので、許可が難しい場合も考えられます。

引用元:http://oshiete.goo.ne.jp/qa/4078386.html

不動産屋さんからは、将来、建て替えたりするときに、所有者の許可が必要になるという説明を受けました。

その許可を取る相手は現時点では不動産屋も把握しておらず、いざ購入するという意思を見せた時に初めて調べてくれるとのこと。
その際、但し書き道路の所有者がどのような人物かによっては、不動産屋も対応を考えてくれるとのことでした。

まあ、建て替え予定については今時点ではわかりませんが、このような条件が付く物件は、将来的に中古として売り出すときにもネックになるのだと想像できます。

内覧の時には物件の資料を片手に動くと思います。
ポイントをチェックするときには、間取りや駅徒歩などに目が行きがちですが、備考などの詳細まで確認するようにしましょう。

内覧ポイント004
生活風景をイメージして間取りを確認

新築一戸建て物件は、もちろん誰も住んでいないので、家具などは配置されていません。
そのため、一見すると広々としてすがすがしいのですが、実際には家具が入るので、狭くなることを想定して内覧しないといけません。
新築ということで、ついテンションが上がってしまうと、ついつい採点が甘くなりがちですなので気を付けましょう。
対応としては、複数の目でチェックすることがポイントになるでしょう。

我が家の場合、内覧は常に妻と二人で行くようにしています。
あの角にソファを置いたら狭くなるとか、机を置いたら圧迫感があるとか、将来子供が増えたら子供部屋に使えるのはどこか、などをいろいろと相談しながら内覧することで、具体的なイメージが膨らみます。

そして、内覧する人はできるだけ大勢の方が、見落としが少ないと思います。
都合がつく場合は、購入者さんのご家族や親せきにも声をかけて一緒に行くと良いかもしれません。

このように、夫婦で一部屋ずつチェックした結果、先に内覧した中古物件より一回りほど狭い敷地が気になりました。

内覧ポイント005
駅徒歩○分は基本的に信じてないけれど。。。

都市伝説かもしれませんが、不動産資料に書いてある「駅徒歩○分」という表記は、地図上で直線距離を測って割り出している数字なので、あまりあてにならないといわれています。(例えば、直線距離80メートルで徒歩1分計算と聞いたことがあります)

そのため、今回の新築一戸建ての場合も、最寄駅まで徒歩21分とあったのですが、実際は30分程度かかると予想していました。
しかし、車とはいえ実際に道程をたどることで、そんな短時間では、とてもたどり着けないと実感しました。

物件から駅へ向かうには、クネクネと曲がりくねった坂道のアップダウンを乗り越えます。
そして、やっと平地まで降りたら、次は川が遮っているために大きく迂回して、やっと最寄り駅までたどり着きます。

この道筋だと、表示時間の軽く倍の時間はかかるのではないかというのが、不動産屋さんも含めた私たちの結論となりました。
例えば、駅近くのスーパーまで買い物に出かけるとして、妻が子供を連れて往復するのは大変、というか現実的ではありません。

急坂というのもネックです。
先に見た中古物件も急坂の途中にある家でしたが、距離が短かったので問題視しませんでした。
しかし、この新築一戸建ての場合、家に至るまでの急坂の距離が長いのです。

周辺のご家庭の玄関先などを見ると、どの家にも子供乗せが付いた電動自転車が配置されていました。
このあたりのママさんは、みんな山と川を越えて毎日の生活を支えているのでしょう。尊敬します。

内覧時のポイントとして、出来れば実際に駅までの道を歩きたいものです。
もし、歩くことが難しくても、車などで実際の道を見ておくことはとても重要となりますので、不動産屋さんに案内してもらった際には希望を伝えましょう。

不動産屋さんは最後におススメ物件を紹介する

この日の最後は、不動産屋さんがおススメだという中古一戸建てを内覧させていただきました。
前回もそうだったのですが、不動産屋さんは最後に自信のある物件を持ってくる構成にしているのかな、と思います。
確かに、前振りが効いていると、本命の物件が良く見えるということはあるでしょう。
実際、私は、最後に内覧したこの中古一戸建て物件が、一番良いと感じてしまいました(笑)

以下が簡単なスペックになります。

  • 中古一戸建て
  • 価格:2980万円
  • 築年数:築11年
  • 間取り:3LDK
  • 最寄駅徒歩:10分
  • 立地:横浜市

一つのハウスメーカーが、6戸の一戸建て物件を一か所に建築した中の1戸を内覧させていただきました。
なるほど、周囲には同じようなデザインの一戸建て住宅が一見無造作に建っています。
そのうちの1戸は数日前に売れており、もう1戸は外壁工事をして売り出しに備えている様子でした。
同時期に6戸中、半分の3戸が売りに出されていることを不思議に思いましたが、仲介の不動産屋さんに聞いても理由はわからないということでした。
偶然が重なっただけかもしれないので、今はまだ深く考えないことにします。

内覧ポイント006
3階建てのメリットとデメリットを比較する

内覧した中古物件は3階建ての一戸建て住宅でした。
一般的に、駅や繁華街からの便が良い場所で一戸建て住居を建てようとすると、建物面積を広くとれる3階建てになることが多いのだとか。

確かに、この物件の一番のメリットは、アクセスの至便さだと感じています。
加えて、築11年という、中古一戸建てにしては築浅な物件なので、内装が綺麗なところも良かったです。
不動産屋の話では、前の住人が綺麗に使ったおかげで構造体も申し分なく、もし購入した際にもリフォームの必要がないとのことです。

反面、3階建ての一戸建て住宅ならではのデメリットもあります。
一つは土地面積が狭いがゆえに、階段が急になってしまうことです。これは内覧時にも感じたことで、階段はらせん状になっており、緩やかに作ろうとしているのでしょうが、一段一段が高いと感じました。
しかも、日常生活の中では、1階から3階までを頻繁に行き来する事もあると思いまし。
それを考えた時、この家に老人になってからも住み続けるとしたら、確かにしんどいかもしれません。

また、今回内覧した中古一戸建て物件には珍しい特徴がありました。
3階にお風呂があるのです。
普通、お湯をためたりして重量が重くなる浴室は、建物全体のバランスにもかかわってくるので、一階部分に作るのが普通のようです。

水廻りは1階設置がベストと言えるのですよね。
なのでプランするにあたっては1階にお風呂、洗面脱衣所、トイレ
と大きな水廻りは集中させることが多いです。

引用元:http://www.ozmall.co.jp/bbs/1-486839.aspx

どうして、お風呂が3階にあるのかは、案内してくれた不動産屋さんに聞いてみましたが、やはり不明とのことでした。

内覧ポイント007
日当たりはコンパスで正確に調べましょう

結構いい感じで内覧していた物件だったのですが、一番のネックは日当たりの悪さでした。
3階建ての細長い建物が、狭い敷地内で6戸も密集して建っているので、日当たりの悪い建物は当然出てきます。

実際、1階から内覧した時、ここは半地下になるのだろうかと錯覚したほどです。
一般的には、1階の窓は広く作るものだと思うのですが、この物件の場合、小さい窓が2つ備え付けてあるだけでした。
これは、初めから日当たりを度外視した作りにしている為だと感じました。

実際に窓をあけてみると、隣の家の壁が目の前にまで迫っていました。

また、物件を内覧する際にはコンパスで南を調べるようにするのがポイントです。
案内してくれる不動産屋さんが「南はあっちです」と教えてくれても、自分で確認したほうが良いでしょう。
今どきは、スマホのアプリでコンパスの代用が効くので、それで十分だと思います。

ベランダで方位を調べてみると、南側には隣家がそびえ立っているため、午前中はまったく日の光が差し込まないだろうと思えました。
内覧時は夜でしたので、実際に日当たりを確認したわけではありませんが、それでも確信が持てるほど高い壁が迫っていました。
恐らく、正午近くになり、やっと真上から太陽の日差しが差し込むのでしょう。

私たちは、子育てしやすい環境を大切だと思い、その条件として、日当たりが良い家の方が良いと考えています。
ですが、私個人としては、それほど優先順位は高くない条件だと思っているので、他のメリットと比較検討する価値は、十分あると思っています。

ただ、妻は日当たりを結構気にしているようです。
確かに、洗濯物が乾きにくいのは、私も嫌です。

こちらの物件は、近くに幼稚園や公園があります。

更に、駅からのアクセスが至便な割には、車の交通量も比較的少ないので、子育て環境としては合格点だと思っています。

それだけに陽当たりの悪さだけが目の上のタンコブとして目立ってしまうのです。
いったん保留として、昼間天気の良い時に再度内覧をしたいと思う物件でした。

内覧ポイントは時間をかけて優先順位を明確にする

今回の内覧で気を付けてみたポイントは、大きく以下の7つになります。

  • 追加リフォームの可能性
  • 住環境のチェック
  • 図面表記の実物確認
  • 実生活を想定した間取り確認
  • 駅徒歩の実測
  • 建物の特徴のメリットとデメリットの比較
  • 陽当たりはコンパスで正確にチェック

前もってガチガチにポイントを絞って内覧に挑んだわけではありません。

日ごろから、夫婦の間でマイホームに対する要望を話し合った結果、二人の間で自然とチェックするポイントが明確になりました。

家は一つ一つ違うものであり、同じ家は二つとないオリジナル商品です。

そのため、最初にチェックポイントを絞って内覧に向かうと、逆にそれ以外の判断すべきポイントが出た時に、適切な対応をすることが出来なくなってしまうと思います。

思うに、内覧で大切になるポイントは、思考の柔軟性と経験(=内覧件数)ではないでしょうか。

固定観念にとらわれず、色々な物件をたくさん内覧して、優先すべきポイントを時間をかけてきちんと定めることで、納得できるマイホーム購入にたどり着けるのだと思います。

そして、コレと決めた物件に出会えたらズバッと購入したいものです。

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