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住宅ローン

住宅ローン減税の計算方法と意外な落とし穴

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マイホームを購入するときに利用できる制度の一つに住宅ローン減税があります。

住宅ローン減税は、10年にわたって税金が戻ってくる、とってもオトクな制度です。

今回は、この住宅ローン減税の計算方法なども確認していきます。

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住宅ローン減税制度は、住宅ローンの残高に応じて税金が還付される制度です。

一定の条件を満たした住宅を、住宅ローンを利用して購入した際に利用できます。

内容は、10年間に渡って所得税などの一部が控除されるというものです。

控除には、差し引くという意味があります。

つまり、払った税金の一部を取り戻すという事です。

住宅ローン減税額はみんな違う

住宅ローン減税を利用するためには、まず、購入したマイホームへ入居した年の翌年に、税務署へ確定申告をする必要があります。

申告をすると、サラリーマンの場合は所得税から控除額分が還付されますし、自営業の場合は支払予定の所得税から控除額を差し引くことができます。

控除額は、住宅ローンの残高に応じて変化します。

そのため、住宅ローンの減税額は、個々によって異なるのです。

最大400~500万円の税金が戻ることも!

住宅ローン減税を受けるためには、様々な条件が出てきます。

その条件によって減税額の幅が決まるのですが、最大で年間40万円。

10年間で400万円の税金が戻ることもあります。

しかも、長期優良住宅という物件を購入・入居した場合には、年間控除額は最大50万円、10年で500万円になることもあります。

では、実際にどれだけの控除が受けられるのか知るためには、いくつかの計算が必要になります。

【住宅ローン減税の計算その1】
住宅ローン減税の最大を導き出す

住宅ローン減税の最大控除額は、その年の住宅ローンの残高によって決まります。

そして、最大控除額を導き出す計算式は、住宅の種類によっても異なります。

一般住宅の住宅ローン減税額の計算方法

住宅ローンの年末残高(上限4000万円)×控除率(1.0%)×乗除期間(10年)=最高で400万円

長期優良住宅の住宅ローン全税額の計算方法

住宅ローンの年末残高(上限5000万円)×控除率(1.0%)×乗除期間(10年)=最高で400万円

上記のように、それぞれ住宅ローンの年末残高が異なります。

ポイントとしては、年末残高は年々目減りしていくということ。

これは当然のことで、ローンを順調に支払っていけば、ローン残高も少なくなるということです。

つまり、住宅ローン減税額の最大控除額は、年々目減りしていくものなのです。

【住宅ローン減税の計算その2】
最大控除額から所得税を引く

導き出した最大控除額は、あくまでも最大額。

必ずしも満額が控除されるとは限りません。

実際にいくら控除されるのかは、下記の計算から導き出すことができます。

最大控除額-所得税

もし、最大控除額より、所得税が多ければ、所得税の一部は控除されません。

例えば、住宅ローンを1000万円程度しか借りなかった場合、最大控除額は10万円弱。

所得税が15万円の場合、「10万円-15万円=-5万円」となるので、5万円は還付されない計算になります。

頭金を多く入れた時などに想定されるケースかと思われますが、可能性はあります。

【住宅ローン減税の計算その3】
住民税(最大13万6500円)を引く

最大控除額から所得税を引いた後、まだ控除額が余っていれば住民税も控除対象となります。

計算式は下記を参照ください。

最大控除額-所得税-住民税(最大13万6500円)

ここで注意したい点は、住民税は上限が決まっているということ。

例えば、25万円の住民税を支払っていたとしても、最大13万6500円までしか控除対象となりません。

【住宅ローン減税の計算その4】
10年を単純にかけるだけでは正確な控除額は計算できない

住宅ローン減税の計算手順をまとめます。

  1. まず、最大控除額を導き出します。(住宅ローン減税の計算その1)
  2. 次に、所得税を差し引きます。(住宅ローン減税の計算その2)
  3. その上で控除額に余裕があれば住民税も最大13万6500円まで差し引きます。(住宅ローン減税の計算その3)

そして、ここまでの計算に出てきた、所得税と住民税を合計した額が、実際の年間控除額になる計算です。

その年間控除額に、控除期間10年をかければいいのですが、単純に10倍しては計算があいません。

前述したとおり、住宅ローン減税の最大控除額は年々目減りしていくものです。

また、繰り上げ返済などをすれば、さらに変化します。

その為、10年の総控除額を計算しようとしたら、1年ごとに計算をする必要があります。

今はネットで簡単に総控除額を出せるシステムもあるので、参考程度に利用するのも良いかもしれません。

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