経営

原状回復は義務?飲食店が移転するときに気を付けること

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経営している店舗を移転するとき、それまで借りていた賃貸物件を引き払うことになります。その時は原状回復に関してどのような取り決めをオーナーとしていたか、とても重要になるでしょう。以下では、トラブルの原因となりやすい原状回復の義務について解説します。

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原状回復とは

賃貸マンションに住んだことがある人なら、「原状回復」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。簡単に説明すると、物件を借りた人が退去するとき、修理が必要な所を直して「原状」に戻さなければいけないという決まりのことです。
しかし居住用物件の場合、「畳が色褪せた」などの経年劣化によるものや、「障子が破れた」など通常の使用による破損程度は、オーナー側が負担するのが一般的とされています。そもそも敷金や礼金、毎月の家賃の中に、すでに修理費が盛り込まれている場合が多く、その資金を原状回復するための工事費用に充当することが一般的とされているのです。
ところが飲食店など業務用物件の場合は話が違ってきます。以下では、飲食店の物件の原状回復について解説するので参考としてください。

飲食店と住居用物件の違い

飲食店用の物件が結ぶ賃貸借契約は、事業用のものであり、居住用のものとは内容が異なります。それでは、飲食店用の物件と普通の居住用物件の違いは、どこにあるのでしょうか。
例えば居住用の契約書には、細かく条件が書かれていますが、基本的に故意による過失でなければ、借主が修繕費などを負担することはまずありません。これはどのような人が住んだとしても、それほど生活に差は生まれず、したがって破損汚損の程度も想定の範囲内であろう、という考えが根底にあります。
対して事業用物件の場合は、事業内容によって店内の作りに差が生じます。飲食業に限って考えたとしても、イタリアンの内装と、中華の内装では、工事段階から大きな違いがあるでしょう。例えばイタリアンのお店が移転した後に、中華料理店が入居したとき、元の内装は邪魔になります。そのため、事業用物件が退去するときには、まっさらな状態に戻す原状回復が義務付けられているのです。

原状の考え方

一番注意しなければいけないのが「原状」の考え方。これが大家さんと食い違うとトラブルのもとです。
例えば、物件に最初から内装や厨房が備え付けられた状態、いわゆる居抜き物件で借りたとします。
居抜き物件は最近多くなってきたケースですが、必ずしも大家さんがすべてを把握しているわけではありません。なかには承諾を受けていない場合もあるので、気をつけましょう。
この場合、借主は、移転するときも内装や厨房を残したままで良いと考えてしまいがちです。しかし大家さんは、それらの設備もすべて取り払った、いわゆるスケルトン状態にしてほしいと望むことがあります。大家さんの言い分は、一度引き継いだ設備は、借主の責任において撤去しなければならないというものです。
契約内容にもよりますが、このようなケースでは、借主が工事費用などを負担する可能性も出てきます。

原状回復工事

原状回復の工事を誰が担当するかも重要です。例えば借主が工事を請け負うことになったとして、安く請け負ってくれる知人の業者に頼もうとしても、大家さんの許可がなければ実現しないでしょう。他にもテナントが多数入っているビルなどの場合、他の入居者へ迷惑がかかるという理由で、工事が深夜や土日だけしか行えず、工期が長引いてしまうケースもあります。基本的にこのような契約は、テナントを貸す側である大家さんに都合が良いように作られていることが一般的なので、借主は従うしかありません。

トラブル回避の方法

借主にとっては、修繕費などの出費が発生するのは避けたいものです。そのためには、最初の契約書を交わす時にしっかりと内容を読み込む必要があります。
普通、これから飲食店を始めようと意欲に燃えている時に、移転時のことまで頭は回らないものですが、あえて気をつけることで無用なトラブルを避けることができるのです。
また契約の段階で、原状回復に関する特約を入れることに成功すれば、移転時のリスクを減らすことができるでしょう。
さらに、大家さんと普段からコミュニケーションを取って、良好な関係を築いておくことも大切です。いざとなれば人と人とのつながりにまさるものはありません。

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